Από ανθρώπινο δικαίωμα μέχρι προϊόν, η στέγη μπορεί να θεωρηθεί με πολλούς τρόπους, παραμένει ωστόσο πάντα μια βασική ανάγκη. Τα κενά ακίνητα και η αξιοποίησή τους μπορεί να είναι η απάντηση ωστόσο σε πολύ περισσότερες ερωτήσεις από όσες θέτει η στεγαστική κρίση, όπως ας πούμε η αποκέντρωση, η περιφερειακή ανάπτυξη, η ενδυνάμωση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Ανοίγουμε λοιπόν τη συζήτηση για τα κενά ακίνητα, φωτίζοντας τα κενά στις πρωθυπουργικές εξαγγελίες και επιχειρώντας να σπείρουμε καινά δαιμόνια στην αγοραία αντίληψη για την κατοικία και τη στέγη.

Το παράγειγμα της Σικελίας.

Περπατώντας ατέλειωτες ώρες στα σισιλιάνικα χωριά που μοιάζουν με πίνακες ζωγραφικής είναι αδύνατον να μη σου μπει έστω και για λίγο η ιδέα - ομολογώ πως το σκέφτηκα κι εγώ πριν από δύο χρόνια όταν βρέθηκα εκεί. Το νησί έκανε τον γύρο του κόσμου πριν από λίγα χρόνια όταν ξεκίνησε πιλοτικά προγράμματα που προσέφεραν στέγαση μόλις ενός δολαρίου σε όποιον το επιθυμούσε - φυσικά, ήταν πολύ καλό για να είναι αληθινό, αφού τα έξοδα εν τέλει ήταν πολύ περισσότερα, ωστόσο και πάλι έγινε πόλος έλξης για ανθρώπους από όλο τον κόσμο που βρήκαν στον ιταλικό Νότο έναν προορισμό ζωής. Σήμερα περπατώντας στα ελληνικά χωριά που βρίσκονται ακριβώς στην ευθεία από την άλλη πλευρά της θάλασσας, στην Πελοπόννησο, σκεφτόμουν το ίδιο ακριβώς. Τι θα μπορούσε να γίνει ώστε τα χωριά να ζωντανέψουν και το στεγαστικό πρόβλημα να λυθεί - η πρωτόλεια σκέψη μου ήταν πολύ απλοϊκή για να βγει αληθινή.

Πόσα είναι τελικά τα κτίρια που δεν κατοικούνται, του Θωμά Μαλούτα, ομότιμος Καθηγητής Κοινωνικής Γεωγραφίας στο Τμήμα Γεωγραφίας του Χαροκόπειου Πανεπιστημίου

Η πρώτη απορία είναι πόσα ακριβώς είναι αυτά τα κενά ακίνητα που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν και τι ακριβώς λογίζεται ως κενό - ένα σπίτι εγκαταλελειμμένο; Κάποιο που δεν κατοικείται τα τελευταία -και πόσα;- χρόνια; Ο Θωμάς Μαλούτας είναι ομότιμος καθηγητής Κοινωνικής Γεωγραφίας στο Τμήμα Γεωγραφίας του Χαροκόπειου Πανεπιστημίου και θα μας καλύψει όσα κενά έχουμε για τα κενά.

Από πότε ξεκινά η καταγραφή των κενών κτιρίων και πώς διαμορφώνεται η εικόνα μέσα στον χρόνο;

Οι κενές κατοικίες καταγράφονται στις απογραφές κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ (πρώην ΕΣΥΕ) εδώ και πολλές δεκαετίες. Οι λόγοι που μια κατοικία χαρακτηρίζεται κενή (εξοχική, προς ενοικίαση ή πώληση, υπό κατεδάφιση ή για άλλο λόγο) καταγράφονται προσεγγιστικά αφού συχνά οι ιδιοκτήτες τους δεν είναι προσπελάσιμοι και δεν καταγράφονται στις απογραφές.

Πού εντοπίζονται και πού ανήκουν;

 Τα δεδομένα του 1991 έδειξαν ότι πολλές κενές κατοικίες (εγκαταλελειμμένες) συγκεντρώνονταν σε ορεινές περιοχές που είχαν χάσει τον πληθυσμό τους. Παράλληλα, μια άλλη μεγάλη ομάδα κενών κατοικιών (εξοχικές) χωροθετούνταν κοντά στα μεγάλα αστικά κέντρα και στα νησιά. Σύμφωνα με τα δεδομένα του 2011 (εκείνα του 2021 δεν είναι ακόμη διαθέσιμα), οι κενές κατοικίες στην Αττική συγκεντρώνονται κυρίως στις παράκτιες περιοχές (εξοχικές). Παράλληλα, όμως, εμφανίζονται για πρώτη φορά και στο κέντρο της πόλης.

Πώς θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για στεγαστικές πολιτικές;

Οι κενές κατοικίες θα μπορούσαν να αποτελέσουν σημαντικό πόρο για τη στεγαστική πολιτική. Ομως δεν είναι πανάκεια, ούτε εύκολα αξιοποιήσιμες. Οι περισσότερες είναι σε μεγάλη απόσταση από τις υφιστάμενες ανάγκες, ενώ μεγάλο μέρος τους έχει εποχική χρήση που δεν είναι εύκολο να συνδυαστεί με την κάλυψη των αναγκών που έχει δημιουργήσει η στεγαστική κρίση, η οποία στην Αθήνα συνδέεται με τη ραγδαία μετατροπή της κατοικίας από κοινωνικό δικαίωμα και αξία χρήσης σε επενδυτικό προϊόν. Το να συμβάλουν οι κενές κατοικίες στη λύση της στεγαστικής κρίσης προϋποθέτει συνεργασία της πολιτείας με τους κατόχους τους, η οποία να τους ωθεί να συμβάλουν στη λύση.

Δεδομένου ότι δεν υπάρχει υπολογίσιμο απόθεμα δημόσιων κατοικιών, είναι μονόδρομος η προσφορά κινήτρων στους μικροϊδιοκτήτες να ανακαινίσουν και να αναβαθμίσουν ενεργειακά τα ακίνητά τους, με τη δέσμευση να τα διαθέσουν σε προσιτή τιμή στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης για ορισμένο διάστημα. Τα κίνητρα θα είναι ελκυστικά εφόσον προσφέρουν στους μικροϊδιοκτήτες κεφάλαιο (επιδοτούμενη δανειοδότηση) για την ενεργειακή αναβάθμιση -που θα χρειαστεί να κάνουν αργά ή γρήγορα για να μπορούν να διατηρήσουν το ακίνητο στην αγορά ή να το μεταβιβάσουν- και χαμηλή αλλά ασφαλή απόδοση, σε σύγκριση με την εναλλακτική να επενδύσουν δικό τους κεφάλαιο (ή δάνειο με όρους αγοράς) και με τον κίνδυνο η επένδυσή τους να μην έχει την απόδοση που περιμένουν.

Η αποτελεσματική αξιοποίηση των κενών κατοικιών απαιτεί μια συνολική και σταθερή στεγαστική πολιτική με σχεδιασμό και πόρους. Τα στεγαστικά προβλήματα δεν μπορούν πλέον να λύνονται από μόνα τους, όπως έμοιαζε να γίνεται στην Ελλάδα στο παρελθόν, ενώ παράλληλα δεν μπορούν να λύνονται ανεξάρτητα από τα άλλα προβλήματα που αντιμετωπίζουν όσες/οι θίγονται περισσότερο από τη στεγαστική κρίση.

«Να δοθεί έμφαση πρώτα στο δημοτικό και δημόσιο απόθεμα» του Νίκος Βράντσης, υποψήφιος διδάκτορας Κοινωνικής Γεωγραφίας στο Πανεπιστήμιο της Ουψάλα, ερευνητής στο «Ινστιτούτο για την κατοικία και την αστική έρευνα»

Οι κάτοικοι των μεγάλων πόλεων πολλές φορές αγνοούμε τι συμβαίνει με τη στέγη στην περιφέρεια. Εσείς μελετήσετε μια μικρή πόλη, τι ανακαλύψατε εκεί;

 Ξεκινήσαμε την έρευνά μας για τις κενές κατοικίες στον περιφερειακό Δήμο της Νάουσας μετά τις βίαιες αντιδράσεις που προκάλεσε η μετεγκατάσταση αιτούντων άσυλο από καμπ σε περιφερειακά ξενοδοχεία το 2019. Στον πυρήνα της αντίδρασης βρισκόταν ο ισχυρισμός ότι ο δήμος είχε «περιορισμένη φέρουσα ικανότητα» φιλοξενίας των ανθρώπων, δηλαδή έλλειψη πόρων και σπιτιών. Μια ομάδα ερευνητών με καταγωγή από τη Νάουσα προσπαθήσαμε να τεκμηριώσουμε ότι ο ισχυρισμός ήταν αβάσιμος. Θέλαμε να αποδείξουμε ότι, αν υπήρχε μια τοπική στεγαστική πολιτική που θα προσπαθούσε να ενεργοποιήσει το κενό απόθεμα, θα ωφελούσε όχι μόνο τους αιτούντες άσυλο αλλά τα μεγαλύτερα τμήματα του τοπικού πληθυσμού.

 Να σχεδιαστεί μια δημοτική κατασκευαστική πολιτική για να γίνονται οι αναγκαίες παρεμβάσεις στα σπίτια, και μια δημοτική πολιτική διανομής και χρήσης γης και κατοικίας σε δικαιούχους

 Σύμφωνα με τα ευρήματά μας, στον Δήμο Νάουσας το 2019 υπήρχαν 3.058 άνεργοι. Η απασχόληση στον πρωτογενή και δευτερογενή τομέα έχει μειωθεί δραματικά, ενώ η μικρή αύξηση στον τριτογενή τομέα δεν υποκαθιστά τις απώλειες. Τα εισοδήματα έχουν μειωθεί δραστικά. Οι μικρές αγροτικές ιδιοκτησίες εγκαταλείπονται ή πωλούνται με αποτέλεσμα να παρατηρείται συγκεντροποίηση της γης. Η δημογραφική συρρίκνωση και η μετανάστευση του πληθυσμού αυξάνουν τον αριθμό των κατοικιών που μένουν κενές. Από το συνολικό κτιριακό απόθεμα των 15.140 κατοικιών, το 2011, 3.376 κατοικίες ήταν ανενεργές -το 1/5 του συνόλου-, ενώ ταυτόχρονα ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού αντιμετωπίζει στεγαστική ανασφάλεια.

Παρά το γεγονός ότι οι στατιστικές δείχνουν πως το 90% ιδιοκατοικεί και 10% ενοικιάζει, τα επίπεδα κρυφής αστεγίας και ενδοοικογενειακής βίας είναι υψηλά και παραμένουν αόρατα. Συνολικά, το 13,5% του συνολικού πληθυσμού αντιμετώπιζε περισσότερο ή λιγότερο οξείες μορφές στεγαστικών προβλημάτων, ενώ 56 άτομα ζούσαν σε συνθήκες ακραίας αστεγίας, καθώς δεν υπάρχει τοπική πολιτική για τους άστεγους. Τα προβλήματα αυτά δεν εντοπίζονται μόνο στον Δήμο Νάουσας αλλά σε όλους τους συρρικνούμενους περιφερειακούς δήμους στην Ελλάδα.

Γιατί είναι τόσο ακριβή η στέγη και στην επαρχία όπου -η αίσθηση τουλάχιστον είναι πως- υπάρχουν πολλά άδεια σπίτια;

Υπάρχουν χιλιάδες άδεια σπίτια στην επαρχία και θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Η ανεργία έχει εκτοξευθεί, τα εισοδήματα έχουν συρρικνωθεί, τα μικρά αγροτεμάχια εγκαταλείπονται, οι νεότεροι πληθυσμοί μεταναστεύουν στα μεγαλύτερα αστικά κέντρα και η μεταναστευτική εκροή οδηγεί στην αύξηση των κενών σπιτιών. Αυτά τα σπίτια χρειάζονται μικρές ή μεγαλύτερες παρεμβάσεις για να διατεθούν προς πώληση ή ενοικίαση και οι ιδιοκτήτες συχνά δεν έχουν το κίνητρο ή τη δυνατότητα να κάνουν αυτές τις επενδύσεις. Ετσι παρά την ύπαρξη χιλιάδων κενών σπιτιών, λίγα είναι διαθέσιμα προς πώληση ή ενοικίαση. Αλλά υπάρχουν αρκετοί άνθρωποι που αναζητούν αξιοπρεπή κατοικία, είτε πρόκειται για τον τοπικό πληθυσμό που αναζητά καλύτερες κατοικίες είτε για μετακλητούς δημόσιους υπαλλήλους που χρειάζεται η πόλη (γιατρούς, δασκάλους). Η μικρή διαθεσιμότητα κατοικιών, παρά την ύπαρξη χιλιάδων κενών, οδηγεί σε μια τεχνητή αύξηση των τιμών, δυσανάλογη σε σχέση με τα μειωμένα εισοδήματα.

Η περιφέρεια έχει ολόκληρα χωριά σχεδόν ερημωμένα. Πώς θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν;

Χρειαζόμαστε αλλαγή παραδείγματος. Πρώτον, πρέπει να αποκτήσουμε σαφή εικόνα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των κενών κατοικιών και αγροτεμαχίων -αν ανήκουν σε ιδιώτες, σε θεσμικούς επενδυτές, σε ΝΠΔΔ- και να σχεδιαστούν παρεμβάσεις ανάλογα με το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Εμείς προτείνουμε να δοθεί έμφαση πρώτα στο δημοτικό και δημόσιο απόθεμα, να σχεδιαστεί μια δημοτική κατασκευαστική πολιτική για να γίνονται οι αναγκαίες παρεμβάσεις στα σπίτια, και μια δημοτική πολιτική διανομής και χρήσης γης και κατοικίας σε δικαιούχους.

Θα μπορούσε στην Ελλάδα να λειτουργήσει ένα πρόγραμμα σαν το 1$ houses της Σικελίας;

Η δική μας άποψη είναι ότι πρέπει να ανασύρουμε από το ξεχασμένο παρελθόν τα παραδείγματα μιας τοπικής στεγαστικής και κατασκευαστικής πολιτικής. Θέλουμε να υπάρχουν σπίτια υπό δημοτικό έλεγχο που ανακατασκευάζονται και διατηρούνται σε καλή κατάσταση από δημοτικές κατασκευαστικές επιχειρήσεις και διανέμονται σε δικαιούχους σε προσιτές ή και μηδενικές τιμές, σε αντιστοιχία με τα εισοδήματα με διαφανή τρόπο.

Πατώντας  efsyn.gr  θα εμφανιστεί ολόκληρο το άρθρο που περιλαμβάνει επίσης μία συνέντευξη των Δήμητρα Σιατίτσα, διδάκτορα του Τομέα Πολεοδομίας ΕΜΠ, ερευνήτρια σε θέματα κατοικίας και πόλης και Πάνου Χατζηπροκοπίου, αναπληρωτή καθηγητή, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης ΑΠΘ με τίτλο «Η κυβέρνηση σπαταλά πόρους σε προγράμματα που ενισχύουν την κερδοσκοπία»

Και τέλος μία έρευνα με ονομασία "Καταγράφοντας τα κενά" και συμμετείχαν οι Δήμητρα Σιατίτσα και Πάνος Χατζηπροκοπίου, μαζί με τους  Νίκο Βράντση, Μαρία Καραγιάννη, Ηλιάννα Μάγγου, Μeric Ozgunes, Πέννυ Σεφεριάδου. Η σχετική αυτή  έρευνα, έγινε μετά από ανάθεση της ΜΑΘ ΑΕ ΑΟΤΑ για λογαριασμό του Δήμου Θεσσαλονίκης για τον εντοπισμό κενών ακινήτων που ανήκουν σε ιδιώτες, εταιρίες, δημόσιους και κοινωφελείς φορείς, προς αξιοποίηση στα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας του Δήμου.