ΦωτεινόΣέπιαΣκοτεινόΜεγέθυνση (+)Σμίκρυνση (-)Χωρίς σχόλιαΜε σχόλιαΠιο στενόΠιο φαρδύ
Τρίτη, 21 Απριλίου 2026 17:02

Konstantinos Koskinas: Μια Οικονομική και Αναπτυξιακή Μελέτη για το συγκρότημα «Καππαδοκία» - Δραπετσώνα (μόνο με διαθέσιμα δημόσια στοιχεία και δεδομένα) δύο Σεναρίων

Επιλέγουσα ή Συντάκτρια 
Βαθμολογήστε αυτό το άρθρο
(2 ψήφοι)
koskinas-1 σενάριο: Αναπτυξιακό
-2 σενάριο: «Καλλωπιστικό»
-Πρώτο Σενάριο : Πλήρης αποκατάσταση, επαναλειτουργία, άμεσα έσοδα και τοπικό οικονομικό και ιστορικό αποτύπωμα
 -Κύρια σύσταση: Η παρούσα μελέτη προκρίνει το Σενάριο 1 - πλήρη αποκατάσταση και λειτουργία του συνόλου του συγκροτήματος - ως αναπτυξιακά ανώτερη επιλογή για τον Δήμο, υπό το πρίσμα της διατήρησης της ιστορικής ενότητας, της δημιουργίας πάγιου δημοτικού ή δημοσίου περιουσιακού στοιχείου, της παραγωγής επαναλαμβανόμενων εσόδων και της επανενεργοποίησης της τοπικής αγοράς κατοικίας και λιανικής αγοράς
 -Εκτελεστική σύνοψη:
Το βασικό ερώτημα δεν είναι μόνο ποιο από τα δύο σενάρια βελτιώνει γρηγορότερα την εικόνα της γειτονιάς, αλλά και ποιο σενάριο δημιουργεί μεγαλύτερη διατηρήσιμη οικονομική αξία για τον Δήμο, για την τοπική αγορά και για την ιστορική ταυτότητα του τόπου.
 
-Με αυτή τη λογική, το Σενάριο 1 - πλήρης αποκατάσταση και επαναλειτουργία του συνόλου - προκρίνεται ως η κύρια πολιτική επιλογή.
-Το απαιτούμενο ύψος επένδυσης εκτιμάται κεντρικά σε 4.576.500 € για την εκδοχή των 113 διαμερισμάτων και σε 5.346.000 € για την εκδοχή των 132, με εύρος 4,07-5,09 εκ. € και 4,75-5,94 εκ. € αντίστοιχα.
-Στην ίδια βάση, η σταθεροποιημένη αξία του αποκατεστημένου συγκροτήματος διαμορφώνεται κεντρικά σε 8.475.000 € και 9.900.000 €, δηλαδή περίπου 1,85 φορές το βασικό capex, γεγονός που μετατρέπει την αποκατάσταση από απλή τεχνική δαπάνη σε επένδυση παραγωγής δημοσίου περιουσιακού στοιχείου.
 
Εφόσον ο Δήμος ή φορέας που θα ελέγχει ο Δήμος διατηρήσει την κυριότητα και τη διαχείριση του συγκροτήματος, τα άμεσα ετήσια ακαθάριστα έσοδα από μισθώσεις εκτιμώνται σε 388.901 € για την εκδοχή των 113 διαμερισμάτων και σε 454.291 € για την εκδοχή των 132, με βάση μέσο ζητούμενο μίσθωμα 9,56 €/τ.μ./μήνα στη Δραπετσώνα τον Μάρτιο 2026.
Με παραδοχή σταθεροποιημένης πληρότητας 92%, τα αποτελεσματικά ακαθάριστα έσοδα διαμορφώνονται σε 357.789 € και 417.948 € αντίστοιχα. Αν προβλεφθεί λειτουργικό και συντηρητικό αποθεματικό 20%, η καθαρή ετήσια λειτουργική ροή διαμορφώνεται σε περίπου 286.231 € και 334.358 €.
 
Πέρα από τα άμεσα έσοδα του φορέα, το Σενάριο 1 επανεισάγει στη γειτονιά μόνιμη καταναλωτική ζήτηση. Με συντηρητική παραδοχή ότι κάθε κατειλημμένη μονάδα αντιστοιχεί τουλάχιστον σε ένα μικρό νοικοκυριό, και με benchmark μηνιαίας δαπάνης 1.388 € για άτομο μόνο κάτω των 65 ετών το 2023,[20] η πρόσθετη ετήσια κατανάλωση που μπορεί να συλληφθεί από την τοπική αγορά καθημερινών αγαθών και υπηρεσιών εκτιμάται κεντρικά σε 346.312 € για τα 113 διαμερίσματα και σε 404.541 € για τα 132, με εύρος 259.734-432.889 € και 303.406-505.676 € αντίστοιχα, ανάλογα με το ποσοστό τοπικής σύλληψης της δαπάνης.
 
Το Σενάριο 2 - κατεδάφιση τριών κτηρίων, διατήρηση ενός δείγματος και δημιουργία πρασίνου/πλατείας - διατηρεί αξία ως εφεδρικό ή αμυντικό σενάριο, όχι όμως ως κύρια αναπτυξιακή στρατηγική.
Μολονότι σε στενό κριτήριο γειτονικής υπεραξίας μπορεί να εμφανίζει ισχυρότερη άμεση επίδραση, αφαιρεί περίπου το 75% του δυνητικά εισοδηματικού αποθέματος, περιορίζει δραστικά τα επαναλαμβανόμενα έσοδα και υποβαθμίζει την ιστορική ενότητα του συνόλου. Στο βασικό μοντέλο, η διατηρούμενη αξία του υπολειπόμενου κτηριακού αποθέματος υπολείπεται του απαιτούμενου κόστους υλοποίησης, ακόμη και πριν συνυπολογιστούν οι μακροχρόνιες ευκαιριακές απώλειες.
 
Πίνακας 1.
Κεντρικά αποτελέσματα της προτεινόμενης στρατηγικής (Σενάριο 1)
Δείκτης 113 διαμερίσματα 132 διαμερίσματα
Συνολικό εμβαδόν 3.390 τ.μ. 3.960 τ.μ.
Κεντρικό capex αποκατάστασης 4.576.500 € 5.346.000 €
Εύρος capex 4,07-5,09 εκ. € 4,75-5,94 εκ. €
Κεντρική αξία μετά την αποκατάσταση 8.475.000 € 9.900.000 €
Αναλογία αξίας / βασικού capex 1,85x 1,85x
Ετήσιο ακαθάριστο μίσθωμα 388.901 € 454.291 €
Σταθεροποιημένο έσοδο (92% πληρότητα) 357.789 € 417.948 €
Καθαρή λειτουργική ροή (με 20% OPEX) 286.231 € 334.358 €
Κεντρικό τοπικό οικονομικό αποτύπωμα / έτος 346.312 € 404.541 €
 
1. Αντικείμενο, η ερμηνεία των εσόδων
-Τι σημαίνει οικονομικά η πλήρης αποκατάσταση και επαναλειτουργία του συγκροτήματος «Καππαδοκία».
Ένας Δήμος που ενδιαφέρεται για την Ανάπτυξη και βιωσιμότητα του δεν αξιολογεί ένα τέτοιο έργο μόνο ως αισθητική ή πολεοδομική παρέμβαση, αλλά ως δυνατότητα δημιουργίας σταθερού παραγωγικού αποθέματος, εισοδήματος και καθημερινής ζήτησης στην περιοχή.
 
Για τον λόγο αυτό, το κύριο ερώτημα της μελέτης ορίζεται πλέον ως εξής: ποιο σενάριο δημιουργεί μεγαλύτερη συνολική αναπτυξιακή απόδοση για τον Δήμο και την τοπική αγορά, εάν ο Δήμος επιλέξει να λειτουργήσει το ακίνητο ως ενεργό χαρτοφυλάκιο κατοικίας και όχι απλώς ως ζήτημα διαχείρισης κενού κελύφου;
 
1. Στην παρούσα εργασία ο όρος «έσοδα του Δήμου» ή «έσοδα του έργου» ερμηνεύεται ως τα άμεσα λειτουργικά έσοδα που μπορεί να εισπράττει ο φορέας ιδιοκτησίας ή διαχείρισης από τη μίσθωση των αποκατεστημένων κατοικιών, υπό υπόθεση ότι ο Δήμος διατηρεί την κυριότητα ή ελέγχει τον φορέα λειτουργίας. Εάν επιλεγεί σχήμα παραχώρησης σε τρίτο, τα δημοτικά έσοδα θα είναι χαμηλότερα και θα λάβουν τη μορφή ανταλλάγματος ή μισθώματος παραχώρησης, όχι του πλήρους ακαθάριστου μισθωτικού προϊόντος.
 
2. Μεθοδολογία και βασικές παραδοχές
Η μελέτη διατηρεί τις ίδιες δομικές παραδοχές και για τα δύο σενάρια, ώστε τα αποτελέσματα να παραμένουν συγκρίσιμα.
-Εξετάζονται δύο αριθμητικές εκδοχές - 113 και 132 διαμερίσματα - επειδή και οι δύο εμφανίζονται στη δημόσια συζήτηση για το συγκρότημα.
Ελλείψει πλήρους αποτύπωσης σχεδίων, εφαρμόζεται συμβατική βάση 30 τ.μ. ανά διαμέρισμα. Η παραδοχή αυτή δεν υποκαθιστά τεχνική αποτύπωση, αλλά επιτρέπει συνεπή οικονομοτεχνική μοντελοποίηση.
Για την αγορά κατοικίας χρησιμοποιούνται σύγχρονες ζητούμενες τιμές της Δραπετσώνας. Η Indomio καταγράφει μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 2.765 €/τ.μ. και μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 9,56 €/τ.μ./μήνα τον Μάρτιο 2026, ενώ η Χρυσή Ευκαιρία καταγράφει χαμηλότερους μέσους δείκτες για την ευρύτερη αγορά, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι τοπικά απαιτείται προσεκτική στάθμιση μεταξύ portal-average και μικροθέσης.
Για το κόστος πλήρους αποκατάστασης διατηρείται εύρος 1.200-1.500 €/τ.μ. και βασική τιμή 1.350 €/τ.μ., με αναφορά σε επίσημα benchmarks βαριάς αποκατάστασης δημοσίων και ιστορικών κτηρίων.
-Για τη λειτουργική ανάλυση του σεναρίου 1 χρησιμοποιούνται τρεις πρόσθετες, ρητά δηλωμένες παραδοχές:
(α) σταθεροποιημένη πληρότητα 92%,
(β) λειτουργικά έξοδα και αποθεματικό συντήρησης 20% των αποτελεσματικών ακαθάριστων εσόδων και
(γ) τοπική σύλληψη 15%-25% της ετήσιας καταναλωτικής δαπάνης των νοικοκυριών που θα επανεγκατασταθούν στο συγκρότημα.
 
Πίνακας 2.
Βασικές αριθμητικές και λειτουργικές παραδοχές
Μεταβλητή Παραδοχή Σχόλιο / πηγή
Αριθμός διαμερισμάτων 113 και 132 Εναλλακτικές εκδοχές δημόσιου διαλόγου [1][2][3]
Μέσο εμβαδόν ανά μονάδα 30 τ.μ. Συμβατική βάση εργασίας
Τιμή πώλησης, benchmark περιοχής 2.765 €/τ.μ. Indomio, Μάρτιος 2026 [4]
Τιμή ενοικίασης, benchmark περιοχής 9,56 €/τ.μ./μήνα Indomio, Μάρτιος 2026 [4]
Κόστος πλήρους αποκατάστασης 1.200-1.500 €/τ.μ. Δημόσια έργα / ELSTAT [8][9][10][11]
Βασικό κόστος αποκατάστασης 1.350 €/τ.μ. Κεντρικό σενάριο
Σταθεροποιημένη πληρότητα 92% Παραδοχή λειτουργίας
Λειτουργικά έξοδα και reserve 20% Παραδοχή διαχείρισης
Δαπάνη μονοπρόσωπου νοικοκυριού 1.388 €/μήνα ΕΛΣΤΑΤ, 2023 [20]
Μέση δαπάνη νοικοκυριού, σύνολο χώρας 1.724,54 €/μήνα ΕΛΣΤΑΤ, 2024 [21]
Ποσοστό τοπικής σύλληψης κατανάλωσης 15%-25% Συντηρητική αναπτυξιακή παραδοχή
 
3. Σενάριο 1 - Πλήρης αποκατάσταση και λειτουργία του συνόλου
Το Σενάριο 1 αντιμετωπίζει το συγκρότημα ως ενιαίο ιστορικό και οικονομικό σύνολο. Η κεντρική ιδέα δεν είναι απλώς να αποκατασταθεί ένα παλαιό κτήριο, αλλά να ενεργοποιηθεί ξανά ένα ολόκληρο απόθεμα κατοικίας που σήμερα παραμένει αδρανές. Αυτό είναι το μόνο σενάριο που διατηρεί την πλήρη αρχιτεκτονική συνέχεια του συγκροτήματος, επαναφέρει τον μέγιστο δυνατό αριθμό κατοικιών στην αγορά και δημιουργεί μόνιμο λειτουργικό asset.
Με βάση κεντρική τιμή 2.500 €/τ.μ. για πλήρως αποκατεστημένο και εμπορεύσιμο προϊόν, η αξία του συγκροτήματος διαμορφώνεται σε 8.475.000 € στην εκδοχή των 113 διαμερισμάτων και σε 9.900.000 € στην εκδοχή των 132. Ακόμη και αν ληφθεί το κάτω όριο του εύρους 2.400 €/τ.μ., η αποκατεστημένη αξία παραμένει σημαντικά υψηλότερη από το βασικό capex. Για τον Δήμο, αυτό σημαίνει ότι η αποκατάσταση δεν παράγει μόνο κοινωνικό και πολιτιστικό όφελος, αλλά και σαφώς θετική κεφαλαιακή αποτίμηση του ίδιου του περιουσιακού στοιχείου.
 
Πίνακας 3.
Ύψος επένδυσης και άμεσα έσοδα του φορέα στο Σενάριο 1
Μεταβλητή 113 διαμερίσματα 132 διαμερίσματα
Εύρος capex 4,07-5,09 εκ. € 4,75-5,94 εκ. €
Βασικό capex 4.576.500 € 5.346.000 €
Εύρος αξίας μετά την αποκατάσταση 8,14-8,81 εκ. € 9,50-10,30 εκ. €
Κεντρική αξία μετά την αποκατάσταση 8.475.000 € 9.900.000 €
Κεφαλαιακή υπεραξία έναντι βασικού capex 3.898.500 € 4.554.000 €
Ετήσιο ακαθάριστο έσοδο από μισθώσεις 388.901 € 454.291 €
Ετήσιο σταθεροποιημένο έσοδο (92%) 357.789 € 417.948 €
Καθαρή λειτουργική ροή (NOI) 286.231 € 334.358 €
Μικτή απόδοση επί capex 8,50% 8,50%
Καθαρή λειτουργική απόδοση επί capex 6,25% 6,25%
Απλή περίοδος αποπληρωμής σε gross basis 11,8 έτη 11,8 έτη
Απλή περίοδος αποπληρωμής σε net basis 16,0 έτη 16,0 έτη
Οι ανωτέρω ροές πρέπει να διαβαστούν ως άμεσα έσοδα του Δήμου ή του ελεγχόμενου φορέα λειτουργίας, υπό το ανώτατο σενάριο πλήρους δημοτικής κυριότητας και οργανωμένης μίσθωσης σε επίπεδα αγοράς. Σε ένα πιο κοινωνικό μοντέλο μικτής πολιτικής κατοικίας, τα άμεσα οικονομικά έσοδα μπορεί να μειώνονται, αλλά η κοινωνική απόδοση του έργου να αυξάνεται.
 
-Η βασική διαπίστωση παραμένει: το Σενάριο 1 παράγει επαναλαμβανόμενο οικονομικό ρεύμα, ενώ το Σενάριο 2 το περιορίζει δραστικά.
 
4. Αναπτυξιακή επίδραση του Σεναρίου 1 στην τοπική αγορά
Η αναπτυξιακή αξία του Σεναρίου 1 δεν εξαντλείται στα ενοίκια. Η πλήρης αποκατάσταση κινητοποιεί άμεσα δαπάνη πολλών εκατομμυρίων ευρώ στην αγορά μελετών, κατασκευών, υλικών και τεχνικών υπηρεσιών, ενώ μετά την επαναλειτουργία του συγκροτήματος εισάγει ξανά μόνιμη καταναλωτική βάση στην περιοχή. Με άλλα λόγια, το έργο δρα ταυτόχρονα ως εφάπαξ επενδυτική ένεση και ως μόνιμη καθημερινή οικονομική υποδομή.
Για να αποτυπωθεί συντηρητικά το δεύτερο σκέλος, χρησιμοποιείται benchmark μέσης μηνιαίας δαπάνης 1.388 € για μονοπρόσωπο νοικοκυριό κάτω των 65 ετών το 2023,[20] δηλαδή σημαντικά χαμηλότερο επίπεδο από τη μέση μηνιαία δαπάνη 1.724,54 € του συνόλου των νοικοκυριών της χώρας το 2024. Η χρήση του μονοπρόσωπου νοικοκυριού ως βάσης είναι σκόπιμα συντηρητική, επειδή τα διαμερίσματα του συγκροτήματος, με παραδοχή 30 τ.μ., αντιστοιχούν κατά κανόνα σε μικρές στεγαστικές μονάδες.
 
Πίνακας 4.
Τοπικό οικονομικό αποτύπωμα του Σεναρίου 1
Μεταβλητή 113 διαμερίσματα 132 διαμερίσματα
Εφάπαξ επενδυτική ένεση στην αγορά κατασκευών (βασικό capex) 4.576.500 € 5.346.000 €
Ισοδύναμες κατειλημμένες μονάδες στο σταθεροποιημένο σενάριο 104,0 121,4
Κεντρικό τοπικό οικονομικό αποτύπωμα / έτος (20% capture) 346.312 € 404.541 €
Συντηρητικό τοπικό αποτύπωμα / έτος (15% capture) 259.734 € 303.406 €
Ανώτερο τοπικό αποτύπωμα / έτος (25% capture) 432.889 € 505.676 €
10ετές τοπικό αποτύπωμα, χωρίς αναπροσαρμογές (κεντρικό) 3.463.116 € 4.045.409 €
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η επιλογή της πλήρους αποκατάστασης δεν ενισχύει μόνο την αγορά ακινήτων, αλλά και τον κύκλο εργασιών καταστημάτων καθημερινής τροφοδοσίας, εστίασης, μικρών υπηρεσιών, μεταφορών και τοπικών προμηθευτών. Η αναπτυξιακή επίδραση αυτή είναι κρίσιμη για μια δημοτική στρατηγική που επιδιώκει να αναβαθμίσει τον Άγιο Διονύσιο όχι αποκλειστικά μέσω εξωραϊσμού, αλλά μέσω πραγματικής επανένταξης κατοικίας και πληθυσμού.
 
Πίνακας 5.
Θετική επίδραση του Σεναρίου 1 στις πέριξ ιδιοκτησίες
Ζώνη Εύρος premium Κεντρικό όφελος Σχόλιο
0-150 μ. +4% έως +7% περ. 2,08 εκ. € Άμεση επανενεργοποίηση, καλύτερη εικόνα και νέα χρήση
150-300 μ. +2% έως +4% περ. 4,96 εκ. € σωρευτικά Διάχυση στη γειτονική αγορά κατοικίας
300-500 μ. +1% έως +2,5% περ. 7,82 εκ. € σωρευτικά Η επίδραση εξασθενεί αλλά παραμένει θετική
Άρα, ακόμη και αν εξετασθεί το ζήτημα από τη σκοπιά των γύρω ιδιοκτησιών, το Σενάριο 1 δεν είναι οικονομικά αδύναμο. Παράγει θετική και ουσιαστική υπεραξία στη γειτονική αγορά. Η διαφορά είναι ότι, σε αντίθεση με το Σενάριο 2, η υπεραξία αυτή συνυπάρχει με διατήρηση του συνόλου, με δημοτικό έσοδο και με επανακατοίκηση.
 
5. Σενάριο 2 ως δευτερεύον σενάριο αναφοράς και όχι ως κύρια στρατηγική
Το Σενάριο 2 - κατεδάφιση τριών κτηρίων, διατήρηση ενός δείγματος και διαμόρφωση πρασίνου/πλατείας - παραμένει χρήσιμο ως σημείο αναφοράς, ιδίως σε περίπτωση που η πλήρης χρηματοδότηση αποδειχθεί δύσκολη ή που τεχνικοί λόγοι επιβάλουν άμεση δραστική αποσυμφόρηση της δόμησης. Ωστόσο, από τη στιγμή που ο Δήμος επιλέγει στρατηγική ανάπτυξης της τοπικής αγοράς, η λύση αυτή υποχωρεί σε δεύτερη θέση.
Η βασική αδυναμία του Σεναρίου 2 είναι ότι μετατρέπει το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος από δυνητικά παραγωγικό asset σε μη εισοδηματικό δημόσιο χώρο. Ο δημόσιος χώρος έχει σαφή κοινωνική και πολεοδομική αξία, αλλά δεν αντικαθιστά την απώλεια 75% του κτηριακού δυναμικού. Ακόμη και στο ευνοϊκό υπόδειγμα όπου το ένα διατηρούμενο κτήριο επαναλειτουργεί πλήρως ως κατοικία, τα ετήσια έσοδα και το τοπικό οικονομικό αποτύπωμα περιορίζονται περίπου στο ένα τέταρτο του Σεναρίου 1.
 
Πίνακας 6.
Γιατί το Σενάριο 2 υστερεί αναπτυξιακά
Δείκτης 113 διαμερίσματα 132 διαμερίσματα Ανάγνωση
Βασικό κόστος υλοποίησης 2.806.875 € 3.127.500 € Παραμένει υψηλό, παρά τη μεγάλη κατεδάφιση
Διατηρούμενη αξία κτηριακού αποθέματος* 2.118.750 € 2.475.000 € Υπολείπεται του κόστους
Δυνητικό ετήσιο ακαθάριστο έσοδο* 97.225 € 113.573 € Περίπου 25% του Σεναρίου 1
Δυνητική καθαρή λειτουργική ροή* 71.558 € 83.590 € Περιορισμένη επαναλαμβανόμενη απόδοση
Τοπικό οικονομικό αποτύπωμα / έτος* 86.578 € 101.135 € Περίπου 25% του Σεναρίου 1
Αναλογία διατηρούμενης αξίας / κόστους 0,75x 0,79x Ασθενής asset logic
Απλή περίοδος αποπληρωμής σε gross basis* 28,9 έτη 27,5 έτη Σημαντικά ασθενέστερη απόδοση
Σημείωση: τα στοιχεία με αστερίσκο είναι ήδη ευνοϊκά για το Σενάριο 2, διότι υποθέτουν ότι το ένα διατηρούμενο κτήριο αποκαθίσταται πλήρως και λειτουργεί κατοικιακά. Εάν το κτήριο διατηρηθεί κυρίως ως μνημειακό/δειγματοληπτικό κέλυφος ή ως πολιτιστική χρήση με χαμηλό ή μηδενικό εισόδημα, οι οικονομικοί δείκτες του Σεναρίου 2 γίνονται ασθενέστεροι.
Επομένως, το Σενάριο 2 μπορεί να δικαιολογηθεί μόνο ως λύση ανάγκης, ως συμβιβαστική επιλογή ασφαλείας ή ως πολεοδομική προτεραιότητα υπέρ του ανοιχτού χώρου. Δεν τεκμηριώνεται όμως ως η βέλτιστη λύση για Δήμο που επιδιώκει ταυτόχρονα διατήρηση μνήμης, αύξηση της προσφοράς κατοικίας, μόνιμα έσοδα και τόνωση της τοπικής αγοράς.
 
6. Συγκριτική αξιολόγηση με δημόσια και αναπτυξιακή οπτική
Πίνακας 7.
Ποιο σενάριο υπηρετεί καλύτερα τη στρατηγική του Δήμου;
Κριτήριο Σενάριο 1 Σενάριο 2 Συμπέρασμα
Διατήρηση ιστορικής ενότητας Υψηλή Χαμηλή Πλεονέκτημα Σεναρίου 1
Παραγωγή άμεσων εσόδων Υψηλή Χαμηλή Πλεονέκτημα Σεναρίου 1
Επανένταξη κατοικίας στην αγορά Μέγιστη Περιορισμένη Πλεονέκτημα Σεναρίου 1
Τόνωση τοπικής καθημερινής αγοράς Ισχυρή και διατηρήσιμη Μερική Πλεονέκτημα Σεναρίου 1
Γειτονική υπεραξία σε στενό spillover metric Θετική Ενίοτε ισχυρότερη Το κριτήριο δεν αρκεί μόνο του
Δημιουργία ανοιχτού χώρου Μερική / χαμηλή Υψηλή Πλεονέκτημα Σεναρίου 2
Συνολική καταλληλότητα για δημοτική αναπτυξιακή πολιτική Πολύ υψηλή Δευτερεύουσα Στρατηγική επιλογή: Σενάριο 1
Η προηγούμενη, στενή αποτίμηση benefit-to-cost που στηριζόταν μόνο στη γειτονική υπεραξία είχε αναδείξει σχετικό προβάδισμα του Σεναρίου 2. Το εύρημα αυτό παραμένει αληθές μόνον εφόσον ο αναλυτής αδιαφορεί για την ίδια την αξία του αποκατεστημένου asset, για τα άμεσα έσοδα του Δήμου, για την αύξηση της προσφοράς κατοικίας και για την καθημερινή οικονομική δραστηριότητα που επιστρέφει στη γειτονιά. Από τη στιγμή που ενσωματωθούν αυτά τα κριτήρια, το προβάδισμα αντιστρέφεται υπέρ του Σεναρίου 1.
Με άλλα λόγια, το Σενάριο 2 μπορεί να βελτιώνει ταχύτερα την εικόνα του άμεσου περιβάλλοντος, αλλά το κάνει με αντάλλαγμα την οριστική απώλεια ενός σημαντικού μέρους της μελλοντικής παραγωγικής δυναμικής του ακινήτου. Ένας Δήμος που λειτουργεί με αναπτυξιακή στόχευση δεν έχει λόγο να προκρίνει την απώλεια αυτή, εφόσον υπάρχει ρεαλιστικό πλαίσιο τεχνικής και χρηματοδοτικής ωρίμανσης του Σεναρίου 1.
 
7. Τελική σύσταση πολιτικής και προτεινόμενα επόμενα βήματα:
Η παρούσα μελέτη καταλήγει στο ότι ο Δήμος οφείλει να προκρίνει ως κύρια στρατηγική το Σενάριο 1: πλήρη αποκατάσταση και επαναλειτουργία του συνόλου του συγκροτήματος.
Η επιλογή αυτή υπηρετεί ταυτόχρονα τέσσερις δημόσιους στόχους:
. διατήρηση της μνήμης και της αρχιτεκτονικής συνέχειας,
. δημιουργία κεφαλαιακής αξίας,
. παραγωγή επαναλαμβανόμενων εσόδων και σταθερή ενίσχυση της τοπικής αγοράς.
Για να καταστεί εφαρμόσιμο το σενάριο, απαιτείται άμεση ωρίμανση σε τρία επίπεδα. -Πρώτον, πλήρης τεχνική αποτύπωση και στατική/παθολογική προμελέτη ώστε να επιβεβαιωθεί η κατασκευαστική εφικτότητα και να περιορισθεί η αβεβαιότητα κόστους.
-Δεύτερον, ορισμός φορέα υλοποίησης και λειτουργίας - κατά προτεραιότητα με διατήρηση της κυριότητας στον Δήμο ή σε φορέα ειδικού σκοπού που θα ελέγχει ο Δήμος.
-Τρίτον, χρηματοδοτική δόμηση με συνδυασμό δημόσιας επιχορήγησης, δανειακών εργαλείων και πιθανής φάσης προμίσθωσης ή σταδιακής επαναλειτουργίας.
Σε αυτή τη βάση, το ύψος της βασικής επένδυσης πρέπει να θεωρείται ότι κινείται στα 4,58-5,35 εκ. € στο κεντρικό σενάριο, ενώ τα άμεσα ετήσια σταθεροποιημένα έσοδα του φορέα μπορούν να κινηθούν στα 357,8-417,9 χιλ. € πριν από λειτουργικά έξοδα και στα 286,2-334,4 χιλ. € μετά από εύλογο λειτουργικό αποθεματικό.
Παράλληλα, η τοπική αγορά μπορεί να απορροφά επιπλέον 259,7-505,7 χιλ. € ετησίως από την επαναφορά πληθυσμού και καθημερινής κατανάλωσης. Αυτά τα μεγέθη συνιστούν επαρκή τεκμηρίωση υπέρ της επιλογής του πρώτου σεναρίου.
 
-Τελικό πόρισμα�Για Δήμο που επιδιώκει ανάπτυξη της τοπικής αγοράς, συγκρότηση μόνιμου εσόδου και διατήρηση της ιστορικής ταυτότητας, το Σενάριο 1 δεν αποτελεί απλώς την προτιμητέα λύση· αποτελεί τη μόνη λύση που μετατρέπει το συγκρότημα από κόστος σε ενεργό αναπτυξιακό πόρο
 
 
Τελευταία τροποποίηση στις Τρίτη, 21 Απριλίου 2026 20:06
Κατηγορία Κερατσίνι - Δραπετσώνα
Ομάδα διαχείρισης

Τελευταία άρθρα από τον/την Ομάδα διαχείρισης

Περισσότερα σε αυτή την κατηγορία: « Θυμαιτάδες-Thimatades: «τα Καππαδοκικά, στον Άγιο Διονύση στο Δήμο Κερατσινίου-Δραπετσώνας, στο Μάτι των Εργολάβων και της δημοτικής αρχής». Όχι στην κατεδάφιση του προσφυγικού τοπόσημο-μνημείου της Δραπετσώνας Πόσος θυμός για το δήμο Κερατσινίου Δραπετσώνας που για χρόνια πλήρωνε το ρεύμα και το νερό δημοτικών καταστημάτων που τα νοίκιαζε και πόση θλίψη για το πως αντιμετώπισε το Δ.Σ το σκάνδαλο αυτό »

Προσθήκη νέου σχολίου

Κωδικός ασφαλείας
Ανανέωση

επιστροφή στην κορυφή